קניית דירה ביוון כישראלי: המדריך המלא, שלב אחר שלב
מה מסדרים קודם, מה משלמים ביוון ומה מדווחים בישראל. כל הדרך מהבחירה ועד אחרי המפתח, עם קישור למדריך המפורט של כל שלב.
BlueHous
בעמוד הזה
בקצרה
ישראלי יכול לקנות דירה ביוון בלי תושבות יוונית. הסדר הוא: מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק, עורך דין יווני עצמאי ובדיקת נאותות, חתימה אצל נוטריון ותשלום מס רכישה של 3.09% (המע״מ על דירות חדשות מושעה עד 31 בדצמבר 2026), ורישום הנכס. עם כל העלויות מתקצבים כ־5% עד 8% מעל המחיר. בישראל אין מס רכישה על דירה בחו״ל, אבל שכירות ומכירה מדווחות כאן.
המדריך הזה מסדר את כל הדרך לפי הסדר, מהשאלה מה מחפשים ועד מה משלמים אחרי שמקבלים מפתח. כל שלב מקשר למדריך המפורט שלו.
לפני שמתחילים: מה המטרה
שלוש מטרות מובילות לשלוש בחירות שונות:
- השקעה להשכרה ארוכה. מחפשים אזור עם ביקוש כל השנה ובודקים את התשואה בנטו, לא בברוטו. ראו לקרוא תשואה יוונית בכנות.
- השכרה לטווח קצר. בודקים קודם אם הכתובת בכלל יכולה לקבל מספר רישום. ראו כללי השכרה לטווח קצר באתונה.
- תושבות (גולדן ויזה). הסף תלוי במיקום, 800,000 אירו בכל אטיקה, ויש כלל של נכס אחד בשטח 120 מ״ר לפחות. ראו מה באמת עומד בתנאים.
ובנוסף ההחלטה בין דירה חדשה מיזם (פריסייל) לדירת יד שנייה: פריסייל מול יד שנייה.
שלב 1: מספר מס וחשבון בנק
בלי AFM אי אפשר לחתום על רכישה ביוון. בדרך כלל מסדרים קודם ייפוי כוח לעורך דין, אחר כך את ה־AFM, ואז חשבון בנק יווני שממנו משלמים. הפירוט, כולל מה אפשר לעשות מישראל: AFM וחשבון בנק ביוון מישראל.
שלב 2: עורך דין עצמאי ובדיקת נאותות
עורך הדין צריך לייצג רק אתכם, לא את היזם ולא את מי שמוכר לכם את הנכס. הוא בודק בעלות, היתר בנייה, שעבודים ואת החוזה. אל תעבירו מקדמה לפני שהוא ראה את המסמכים.
שלב 3: פריסייל או דירה קיימת
בפריסייל נועלים מחיר ומשלמים בשלבים לפי התקדמות הבנייה. ביוון אין חוק מכר כמו בישראל, ולכן את ההגנה על הכסף בונים בחוזה.
שלב 4: מימון
יש שלוש דרכים עיקריות: משכנתא מבנק יווני, מימון מישראל, או לוח התשלומים של היזם בפריסייל. שאלת המטבע (שקל מול אירו) נכונה לכל אחת מהן. ראו משכנתא ביוון או מימון מישראל.
שלב 5: חתימה, מס ורישום
החתימה נעשית אצל נוטריון. על דירה חדשה המע״מ מושעה עד 31 בדצמבר 2026, ולכן משלמים בדרך כלל מס רכישה של 3.09%. עם נוטריון, רישום ועורך דין מתקצבים כ־5% עד 8% מעל מחיר הדירה. הפירוט והחישוב: מיסי נדל״ן ועלויות סגירה ביוון.
שלב 6: אחרי המפתח
כל שנה משלמים ENFIA, מס הנדל״ן השנתי, ועליו דמי ועד, ביטוח והיטלים עירוניים. אם משכירים, מגישים דוח מס ביוון. הפירוט: העלויות השנתיות של דירה ביוון.
המס בישראל
בקנייה אין מס רכישה ישראלי על דירה ביוון. על שכירות בוחרים בדרך כלל בין מסלול של 15% לבין המסלול הרגיל עם זיכוי על המס היווני, ומכירה בעתיד חייבת ברווח הון. עשו את החישוב עם רואה חשבון ישראלי בשנה הראשונה. ראו מיסוי בישראל על נכס ביוון.
איפה קונים
- לקנות נכס באתונה, ואיתו פרויקטים חדשים באתונה למשקיעים ומחירים ותשואות לפי שכונה.
- לקנות נכס בכרתים
- לקנות נכס בחלקידיקי
ב־BlueHous
BlueHous מרכזת פרויקטים חדשים ביוון במקום אחד, בעברית. כל פרויקט באתר נבדק מול היתר הבנייה של היזם ומצב הבנייה העדכני, ואפשר לדבר עם הצוות לפני כל התחייבות. את עורך הדין היווני שלכם מנו בכל מקרה בעצמכם.
שאלות נפוצות
האם ישראלי צריך תושבות או אזרחות אירופית כדי לקנות דירה ביוון?
לא. תושב חוץ יכול לקנות דירה ביוון עם מספר מס יווני (AFM), חשבון בנק ועורך דין. תושבות נדרשת רק אם רוצים גולדן ויזה, וזה מסלול נפרד עם סף השקעה משלו.
כמה עולה הקנייה מעבר למחיר הדירה?
על דירה חדשה משלמים בדרך כלל מס רכישה של 3.09%, כי המע״מ מושעה עד 31 בדצמבר 2026. עם נוטריון, רישום ועורך דין מתקצבים כ־5% עד 8% מעל המחיר.
האם משלמים בישראל מס על דירה שקונים ביוון?
בקנייה לא, אין מס רכישה ישראלי על דירה בחו״ל. שכירות ממנה מדווחת בישראל, בדרך כלל במסלול של 15% או במסלול הרגיל עם זיכוי על המס היווני, ומכירה בעתיד חייבת ברווח הון.
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים בנובמבר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
