מיסוי בישראל על נכס ביוון: שכירות, מכירה ודיווח
יוון ממסה את הנכס. ישראל ממסה את תושביה על הכנסות מכל מקום. מה בעל נכס ישראלי מדווח, אילו מסלולים יש להכנסה משכירות, ומה קורה במכירה.
BlueHous
בעמוד הזה
שתי מדינות, אמנה אחת
יוון ממסה את הנכס ואת השכירות שהוא מניב. ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם מכל מקום בעולם. בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס, כך שמס ששולם ביוון מזוכה בדרך כלל בישראל ולא משולם פעמיים במלואו.
בקנייה: אין מס רכישה ישראלי
מס רכישה ישראלי חל על נכסים בישראל, לא בחו״ל. קנייה ביוון לא מחייבת מס רכישה בישראל, ודירה בחו״ל בדרך כלל לא נחשבת ״דירה נוספת״ לצורך מס רכישה בישראל. אם אתם קונים גם בארץ, אמתו את המקרה שלכם מול רואה החשבון.
שכירות: שני מסלולים בישראל
תושב ישראל שמשכיר דירה בחו״ל בוחר בדרך כלל בין:
- מסלול 15% על השכירות ברוטו בניכוי פחת, בלי ניכוי הוצאות ובלי זיכוי על המס היווני.
- המסלול הרגיל: השכירות מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגה השולית, ההוצאות מנוכות, והמס ששולם ביוון מזוכה.
מה עדיף תלוי בהכנסה שלכם, בהוצאות ובמס ששילמתם ביוון. חשבו את שני המסלולים עם רואה חשבון ישראלי בשנה הראשונה.
מכירה: רווח הון
מכירת נכס בחו״ל ממוסה בישראל כרווח הון, בדרך כלל 25% מהרווח הריאלי, עם זיכוי על מס יווני אם היה. יוון השעתה את מס רווחי ההון שלה על מכירת נכס על ידי יחיד עד סוף 2026, כך שכרגע רוב המס במכירה יהיה ישראלי. מעל סף הכנסה שנתית גבוה עשוי לחול גם מס יסף.
דיווח
- קבלת שכירות מחו״ל מחייבת בדרך כלל הגשת דוח שנתי בישראל.
- שמרו את חוזה הרכישה, כל העברה בנקאית, הדוחות היווניים וקבלות על הוצאות. תצטרכו אותם בשני הצדדים.
- ביוון מגישים כל שנה דוח יווני על השכירות, בדרך כלל דרך רואה החשבון היווני.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס רכישה בישראל על דירה ביוון?
לא. מס רכישה ישראלי חל רק על נכסים בישראל.
איך ממוסה בישראל שכירות מדירה ביוון?
תושב ישראל בוחר בדרך כלל בין 15% על השכירות ברוטו בניכוי פחת, בלי זיכוי על המס היווני, לבין שיעורי המס הרגילים עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס היווני.
האם יש אמנת מס בין ישראל ליוון?
כן. לישראל וליוון יש אמנה למניעת כפל מס, כך שמס ששולם ביוון מזוכה בדרך כלל בישראל.
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים באוקטובר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
