העלויות השנתיות של דירה ביוון: ENFIA, ועד בית, ביטוח ומס על שכירות
מה משלמים כל שנה אחרי הקנייה: ENFIA והנחת הביטוח, דמי ועד, היטלים בחשבון החשמל, ומדרגות המס על שכירות מ־2026.
BlueHous
בעמוד הזה
בקצרה
בעל דירה ביוון משלם כל שנה ENFIA, מס נדל״ן שנתי שמחושב לפי השווי האובייקטיבי של הנכס ולא לפי מחיר הקנייה. מעליו באים דמי ועד, ביטוח והיטלים עירוניים שנגבים בחשבון החשמל. אם משכירים, מס ההכנסה ביוון על שכירות מ־2026 הוא 15% עד 12,000 אירו בשנה ועולה בשלבים עד 45%. ביטוח הדירה מפני רעידת אדמה, שריפה ושיטפון מוריד את ה־ENFIA ב־20%.
מחיר הדירה ועלויות הסגירה הם תשלום חד פעמי. המדריך הזה עוסק במה שחוזר כל שנה, כדי שאפשר יהיה לחשב תשואה אמיתית לפני שקונים.
ENFIA: מס הנדל״ן השנתי
רשות המסים היוונית (AADE) מחשבת את ה־ENFIA לפי השווי האובייקטיבי (השומתי) של הנכס: מיקום, גודל, גיל וקומה. לכן שתי דירות שנקנו באותו מחיר יכולות לשלם סכום שונה. המס מוטל על מי שהנכס רשום על שמו ב־1 בינואר, וכל השנה מחויבת עליו. בקשו מעורך הדין או מרואה החשבון הערכה לפני הרכישה.
הנחה ב־ENFIA על דירה מבוטחת
לפי AADE, דירת מגורים של אדם פרטי שבוטחה בשנה הקודמת מפני רעידת אדמה, שריפה ושיטפון מקבלת הנחה של 20% ב־ENFIA, אם השווי שלה לצורכי המס עד 500,000 אירו, ו־10% מעל זה. ביטוח לחלק מהשנה מזכה בהנחה יחסית, החל משלושה חודשי ביטוח. את הבקשה מגישים בפלטפורמת myPROPERTY של AADE בתחילת השנה.
דמי ועד
בבניין משותף משלמים הוצאות משותפות (κοινόχρηστα): ניקיון, חשמל של השטחים המשותפים, מעלית, ובבניינים עם הסקה מרכזית גם חלק בחימום. בדירה קיימת בקשו את דוחות ההוצאות של השנה האחרונה. בפרויקט חדש שאלו את היזם מה ההערכה ומי ינהל את הבניין אחרי המסירה.
היטלים עירוניים בחשבון החשמל
העירייה גובה דמי ניקיון ותאורה, ובנוסף יש היטל על נכסי דלא ניידי (ΤΑΠ). שניהם נגבים דרך חשבון החשמל, ולכן משלמים אותם גם כשהדירה ריקה. הסכום תלוי בעירייה ובגודל הדירה.
ביטוח
מעבר להנחה ב־ENFIA, ביטוח מבנה ותכולה מגן על ההשקעה. בדירה מושכרת בדקו גם ביטוח צד שלישי, ובהשכרה לטווח קצר ודאו שהפוליסה מכסה שימוש כזה.
אם משכירים: מס הכנסה ביוון
לפי מדריך המס של משרד האוצר היווני, שכירות שמתקבלת מ־2026 ממוסה בנפרד משאר ההכנסות:
| הכנסה שנתית משכירות | שיעור |
|---|---|
| עד 12,000 אירו | 15% |
| 12,001 עד 24,000 אירו | 25% |
| 24,001 עד 36,000 אירו | 35% |
| מעל 36,000 אירו | 45% |
אדם פרטי מנכה 5% בגין תיקונים ותחזוקה. השכרה לטווח קצר של עד שתי דירות ממוסה באותן מדרגות, ומשלוש דירות ומעלה היא נחשבת הכנסה מעסק. מגישים דוח מס יווני גם אם גרים בישראל.
ניהול
חברת ניהול להשכרה ארוכה גובה בדרך כלל אחוז מדמי השכירות. בהשכרה לטווח קצר האחוז גבוה בהרבה, כי הוא כולל ניקיון, צ׳ק אין ותקשורת עם אורחים. קבלו הצעת מחיר בכתב לפני שמחשבים תשואה.
ובישראל
תושב ישראל מדווח בישראל על השכירות מיוון, ויכול לקבל זיכוי על המס ששילם ביוון לפי האמנה בין המדינות. ראו מיסוי בישראל על נכס ביוון.
רשימה לתקציב השנתי
| עלות | מתי | ממה היא תלויה |
|---|---|---|
| ENFIA | פעם בשנה, בתשלומים | השווי האובייקטיבי של הנכס |
| דמי ועד | כל חודש | הבניין, המעלית, ההסקה |
| היטלים עירוניים | בחשבון החשמל | העירייה וגודל הדירה |
| ביטוח | פעם בשנה | הכיסוי והשווי |
| מס על שכירות | בדוח השנתי | ההכנסה משכירות |
| ניהול | כל חודש או לפי הזמנה | סוג ההשכרה |
מדריכים קשורים
- מיסי נדל״ן ועלויות סגירה ביוון
- לקרוא תשואה יוונית בכנות
- כללי השכרה לטווח קצר באתונה
- מיסוי בישראל על נכס ביוון
שאלות נפוצות
מי משלם ENFIA בשנה שבה קונים את הדירה?
ENFIA מוטל על מי שהנכס רשום על שמו ב־1 בינואר. אם קניתם באמצע השנה, החיוב של אותה שנה הוא של המוכר, ומהשנה הבאה הוא עליכם.
מה שיעור המס על שכירות ביוון ב־2026?
לפי משרד האוצר היווני: 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% מ־12,001 עד 24,000 אירו, 35% מ־24,001 עד 36,000 אירו ו־45% מעל זה. אדם פרטי מנכה 5% בגין תיקונים ותחזוקה.
האם השכרה לטווח קצר ממוסה אחרת?
השכרה לטווח קצר של עד שתי דירות על ידי אדם פרטי ממוסה באותן מדרגות של שכירות. משלוש דירות ומעלה ההכנסה נחשבת הכנסה מעסק. בנוסף האורחים משלמים היטל אקלים לכל לילה.
מקורות
- משרד האוצר היווני, מדריך מס הכנסה: minfin.gov.gr/en/tax-policy/tax-guide/income-taxation
- AADE, הנחת ENFIA לדירות מבוטחות, ינואר 2026: aade.gr
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים בנובמבר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
