מיסי נדל״ן ועלויות סגירה ביוון: מה באמת משלמים ב־2026
מס רכישה או מע״מ, נוטריון ועורך דין ברכישה, ואחר כך ENFIA ומס על שכירות בכל שנה. כל עלויות הבעלות, במקום אחד.
BlueHous
בעמוד הזה
בקצרה
ברכישה משלמים בדרך כלל מס רכישה של 3.09%, כי המע״מ על דירות חדשות מושעה עד 31 בדצמבר 2026. עם נוטריון, רישום ועורך דין מתקצבים כ־5% עד 8% מעל המחיר, ואחר כך משלמים כל שנה ENFIA, ומס על שכירות אם משכירים. שיעור של 15% לרוכשים מחוץ לאיחוד הוכרז בספטמבר 2026 ועדיין אינו חוק.
ברכישה: מס רכישה או מע״מ
רוב הרכישות חייבות במס רכישה של 3.09%. על בנייה חדשה עשוי לחול במקום זאת מע״מ של 24%, אבל המע״מ על דירות חדשות העומדות בתנאים מושעה עד 31 בדצמבר 2026, כך שרוב רוכשי הפריסייל משלמים כיום מס רכישה. ההשעיה היא בחירה של היזם, אז בקשו בכתב, לפני תשלום מקדמה, מה חל על היחידה שלכם.
מאיפה מגיע 3.09%
מס ההעברה הוא 3% מהשווי החייב במס. עוד 3% מהמס עצמו הולכים לרשויות המקומיות, ולכן הרוכש משלם 3% כפול 1.03, כלומר 3.09%. השווי החייב הוא הגבוה מבין המחיר שבשטר לבין השווי האובייקטיבי שקובעת המדינה. במרכז אתונה השניים לרוב קרובים; באזורים מסוימים השווי האובייקטיבי גבוה ממחיר שהושג במשא ומתן, והמס הולך לפי הגבוה.
דוגמת חישוב
דירה שנקנתה ב־300,000 אירו, עם שווי אובייקטיבי נמוך מהמחיר, ובהשעיית מע״מ של היזם:
| סעיף | סכום |
|---|---|
| מס העברה, 3% | 9,000 אירו |
| תוספת לרשויות, 3% מהמס | 270 אירו |
| מס רכישה לתשלום | 9,270 אירו |
| נוטריון, רישום ועורך דין, כולל מע״מ על שכר הטרחה | בערך 6,000 עד 15,000 אירו |
השורה השנייה היא זו שמשתנה, לפי תעריף הנוטריון, משרד הרישום ושכר הטרחה של עורך הדין. בקשו הצעה כתובה לפני שמתחייבים.
ברכישה: העלויות שמעל המחיר
| סעיף | טווח מקובל |
|---|---|
| מס רכישה (או מע״מ) | 3.09% (או 24%) |
| נוטריון | כ־0.8% עד 1.5% |
| רישום בטאבו / קדסטר | כ־0.5% עד 0.7% |
| עורך דין מטעמכם | כ־1% עד 2% |
בסך הכול, תקצבו כ־5% עד 8% מעל המחיר כשחל מס רכישה. על שכר הנוטריון ועורך הדין חל מע״מ של 24%, ולכן הסכום הכולל גבוה מסכום האחוזים. עורך הדין ייתן לכם פירוט מדויק ליחידה שלכם לפני החתימה.
הוצע, עדיין לא חוק: שיעור גבוה לרוכשים מחוץ לאיחוד
בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון על הצעה: מס ההעברה על דירות שקונים יחידים מחוץ לאיחוד האירופי, בלי תושבות קבע באיחוד, יעלה מ־3% ל־15%, כ־15.45% עם התוספת לרשויות. זה חל על רוב הרוכשים הישראלים. עדיין לא ידוע מתי זה ייכנס לתוקף. לא עבר חוק, כך שהשיעור, המועד וההסדר למי שכבר שילם מקדמה עדיין פתוחים.
בדוגמה של 300,000 אירו למעלה, 15.45% הם 46,350 אירו במקום 9,270. אם אתם קרובים לחתימה, שאלו את עורך הדין איזה שיעור יחול במועד שטר ההעברה הסופי, לא במועד ההזמנה.
אחרי 31 בדצמבר 2026
השעיית המע״מ מוארכת משנה לשנה. אם לא תוארך שוב, על דירה חדשה שיזם מוכר אחרי התאריך הזה יחול מע״מ של 24% במקום מס ההעברה. ביחידת פריסייל שנמסרת ב־2027 ואילך, בדרך כלל קובע הכלל שבתוקף במועד חתימת שטר ההעברה, לא במועד המסירה, לכן שאלו את היזם ואת עורך הדין מתי ייחתם השטר.
מדי שנה: ENFIA
ENFIA הוא מס הנדל״ן השנתי. הוא מחושב לפי השווי האובייקטיבי (השומתי) של הנכס, לא לפי מה ששילמתם, ולכן שתי דירות באותו מחיר יכולות לשאת חיוב שונה. גודל, מיקום, גיל וקומה משפיעים כולם. בקשו מעורך הדין או מרואה החשבון הערכה לפני הרכישה.
אם משכירים
הכנסה משכירות מנכס ביוון ממוסה ביוון. על שכירות שמתקבלת מ־1 בינואר 2026 המדרגות הן 15% עד 12,000 אירו, 25% מ־12,001 עד 24,000 אירו, 35% מ־24,001 עד 36,000 אירו ו־45% מעל זה. מגישים דוח יווני גם אם מתגוררים במקום אחר. האם תשלמו גם בארץ המגורים תלוי באמנת המס הכפול בין יוון לאותה מדינה. אמנה מונעת תשלום כפול, היא לא מבטלת את המס.
שלושת הדברים שנשכחים
- מספר מס יווני (AFM) נדרש לפני שאפשר לרכוש.
- ENFIA מוטל לפי מה שבבעלותכם ב־1 בינואר. אם הנכס שלכם באותו תאריך, החיוב של כל השנה עליכם.
- מס רווחי הון על מכירת נכס על ידי יחיד מושעה עד סוף 2026. ההשעיה הוארכה יותר מפעם אחת, אז בדקו את הכלל שבתוקף במועד המכירה, לא במועד הרכישה.
מדריכים קשורים
- העלויות השנתיות של דירה ביוון
- מיסוי בישראל על נכס ביוון
- גולדן ויזה יוונית: מה באמת עומד בתנאים
- מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק ביוון מישראל
- לקרוא תשואה יוונית בכנות
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים על רכישת דירה חדשה ביוון?
בדרך כלל מס רכישה של 3.09%, כי המע״מ על דירות חדשות העומדות בתנאים מושעה עד 31 בדצמבר 2026. הוסיפו נוטריון, רישום ועורך דין, ותכננו כ־5% עד 8% מעל המחיר.
האם מס הנדל״ן השנתי ביוון מחושב לפי המחיר ששילמתי?
לא. ENFIA, המס השנתי, מחושב לפי השווי האובייקטיבי שקובעת המדינה, ולרוב הוא שונה ממחיר הרכישה.
האם משלמים מס כפול על שכירות כשגרים מחוץ ליוון?
יוון ממסה את השכירות קודם. אמנת המס הכפול בין יוון לארץ המגורים קובעת איך המדינה שלכם מזכה אותו, כך שלא משלמים את מלוא המס פעמיים.
האם ישראלים ישלמו מס רכישה של 15%?
הממשלה הודיעה על כך בספטמבר 2026 לגבי יחידים מחוץ לאיחוד בלי תושבות קבע באיחוד, אבל זה לא חוק, ועדיין לא ידוע מתי ייכנס לתוקף. עד שיפורסם חוק, רכישות משלמות 3.09%.
מקורות
- שיעור מס ההעברה והתוספת לרשויות: חוק 5219/2025, סעיף 27 (ביוונית).
- השעיית המע״מ על בנייה חדשה: חוק המע״מ 5144/2024, סעיף 70, שהוארכה עד 31 בדצמבר 2026 בחוק 5246/2025, סעיף 12 (ביוונית).
- השיעור המתוכנן של 15%: הודעת הממשלה מספטמבר 2026, עדיין לא חוק. בדקו אם פורסם חוק לפני החתימה.
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים באוקטובר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
