גולדן ויזה יוונית: מה באמת עומד בתנאים ב־2026
הסף תלוי כעת באזור הרכישה, הנכס צריך להיות גדול מספיק, והשכרה לטווח קצר אסורה. זו התמונה הנוכחית.
BlueHous
בעמוד הזה
בקצרה
מאז 2024 הסף תלוי במיקום: 800,000 אירו באטיקה (כולל כל אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ־3,100 תושבים; 400,000 אירו בשאר המדינה; ו־250,000 אירו רק להסבת מבנה מסחרי למגורים או לשיקום מבנה לשימור. בשתי המדרגות הגבוהות זה נכס אחד של לפחות 120 מ״ר, בלי השכרה לטווח קצר.
זה כבר לא מספר אחד
מאז הרפורמה של 2024 (חוק 5100/2024) סכום ההשקעה המינימלי תלוי במיקום הנכס:
| מדרגה | איפה | תנאי הנכס |
|---|---|---|
| 800,000 אירו | אטיקה (כולל כל אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, ואיים עם יותר מ־3,100 תושבים | נכס אחד, לפחות 120 מ״ר |
| 400,000 אירו | שאר המדינה | נכס אחד, לפחות 120 מ״ר |
| 250,000 אירו | בכל מקום | רק מבנה מסחרי שהוסב למגורים, או מבנה לשימור ששוקם |
טעות התקצוב הנפוצה ביותר היא לתכנן לפי סכום ישן ונמוך יותר, ואז לגלות שהדירה נמצאת באזור של 800,000 אירו.
איך יודעים באיזו מדרגה נמצאת כתובת
המדרגה נקבעת לפי האזור המנהלי, לא לפי איך שהמקום משווק. שלוש בדיקות:
- אטיקה רחבה יותר מאתונה. הפרברים שלחוף והעיירות של מזרח אטיקה ליד שדה התעופה נמצאים גם הם במדרגת 800,000 אירו, גם כשהמחירים שם רחוקים ממרכז אתונה.
- איים נקבעים לפי אוכלוסייה. מעל 3,100 תושבים זה 800,000 אירו, וזה כולל את האיים הגדולים, כרתים בכללם. אי קטן יכול להיות במדרגת 400,000 אירו גם כשהאי השכן לא.
- סלוניקי וחלקידיקי במדרגות שונות. העיר היא 800,000 אירו; חלקידיקי, שעה משם, היא 400,000 אירו.
בקשו מעורך הדין לאשר בכתב את המדרגה לכתובת המדויקת לפני כל מקדמה.
נכס אחד, לפחות 120 מ״ר
במדרגות של 400,000 ו־800,000 אירו ההשקעה חייבת להיות נכס אחד עם לפחות 120 מ״ר של שטח מגורים עיקרי. מחסן וחניה לא נספרים. צירוף שתי דירות קטנות כדי להגיע לסף כבר לא מתקבל.
בלי השכרה לטווח קצר
נכס של גולדן ויזה אסור להשכרה בפלטפורמות לטווח קצר בסגנון Airbnb. הפרת הכלל עלולה לעלות באשרה ובקנס של 50,000 אירו. השכרה לטווח ארוך מותרת.
מה האשרה נותנת
- תושבות למשקיע ולמשפחה הקרובה, כולל בן או בת זוג וילדים תלויים.
- שהייה קצרה ללא ויזה בשאר מרחב שנגן.
- אין זכות אוטומטית לעבוד ביוון.
- חידוש כל חמש שנים, כל עוד הנכס המזכה מוחזק.
איפה תיקים נתקעים
- מקור הכספים. הכסף חייב להגיע מחשבון על שם המבקש, בהעברה בנקאית עקיבה. תשלום דרך קרוב משפחה הוא דרך מהירה לסירוב.
- הכתובת. המדרגה נקבעת לפי המיקום המדויק של הנכס, והגבולות לא תמיד תואמים את מה שרוכש מכנה "אתונה" או "האיים".
- השטח. 120 המ״ר הם שטח מגורים עיקרי לפי מסמכי הבעלות. מרפסת, מחסן או חניה לא נספרים, לכן בדקו את השטח שבשטר ולא את זה שבחוברת.
העלות המלאה, לא רק הסף
הסף הוא מחיר הנכס. מיסים ואגרות באים מעליו: עם מס ההעברה של היום, 3.09%, ושכר נוטריון, רישום ועורך דין מקובל, תקצבו בערך 5% עד 8% נוספים (ראו מה באמת משלמים במסים). הוסיפו את אגרות האשרה ואת שכר עורך הדין על תיק התושבות.
בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה גם על מס העברה של 15% לרוכשים מחוץ לאיחוד בלי תושבות קבע באיחוד, וזה יחול על רוב מבקשי הגולדן ויזה. זה עדיין לא חוק. אם יעבור בנוסח הזה, המס על דירה של 800,000 אירו יעלה מ־24,720 אירו לכ־123,600 אירו, כלומר בערך 99,000 אירו יותר. שאלו את עורך הדין איזה שיעור יחול במועד השטר שלכם.
הצעדים הבאים
הבקשה עצמה, ממספר המס ועד הביומטריה, מפורטת בבקשת גולדן ויזה, שלב אחר שלב.
שאלות נפוצות
אפשר לצרף שתי דירות כדי להגיע לסף הגולדן ויזה?
לא במדרגות של 400,000 ו־800,000 אירו. מאז הרפורמה של 2024 ההשקעה חייבת להיות נכס אחד עם לפחות 120 מ״ר של שטח מגורים עיקרי.
האם כרתים במדרגת 800,000 אירו?
כן. איים עם יותר מ־3,100 תושבים נמצאים במדרגת 800,000 אירו, וכרתים הרבה מעל זה. איים קטנים יותר יכולים להיות במדרגת 400,000 אירו, לכן בדקו את האי הספציפי.
אפשר להשכיר נכס של גולדן ויזה?
השכרה לטווח ארוך מותרת. השכרה לטווח קצר בפלטפורמות בסגנון Airbnb אסורה, והפרת הכלל עלולה לעלות באשרה ובקנס של 50,000 אירו.
לפני שמתחייבים
בקשו מעורך דין עצמאי לאמת את המדרגה ואת כלל 120 המ״ר לנכס הספציפי לפני תשלום מקדמה. הכללים השתנו כמה פעמים מאז 2023 ועשויים להשתנות שוב.
מקורות
- הספים, כלל 120 המ״ר ואיסור ההשכרה הקצרה: חוק 5100/2024, עיתון הממשלה A 49/05.04.2024, בסיכום של התראת המס של EY על התיקונים (באנגלית).
- מס ההעברה והתוספת לרשויות: חוק 5219/2025, סעיף 27 (ביוונית).
- השיעור המתוכנן של 15%: הודעת הממשלה מספטמבר 2026, עדיין לא חוק.
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים באוקטובר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
