השכרה לטווח קצר באתונה: מספר רישום, ההקפאה במרכז העיר ומס
מה צריך כדי להשכיר ב־Airbnb ביוון, איפה רישום חדש מוקפא עד סוף 2026, כמה הקנס ומה משלמים, ומה זה אומר למי שקונה בפריסייל.
BlueHous
בעמוד הזה
בקצרה
כדי להשכיר דירה לטווח קצר ביוון צריך מספר רישום (ΑΜΑ) ממרשם ההשכרה הקצרה של רשות המסים, והוא מופיע במודעה. במחוזות 1, 2 ו־3 של עיריית אתונה רישום ראשון מוקפא עד 31 בדצמבר 2026, והקנס על השכרה בלי רישום שם הוא 50% מההכנסה ולא פחות מ־20,000 אירו. האורחים משלמים היטל אקלים של 8 אירו ללילה בקיץ ו־2 אירו בחורף.
מי שקונה דירה באתונה כדי להשכיר אותה ב־Airbnb או ב־Booking צריך לבדוק שלושה דברים לפני החתימה: האם הכתובת יכולה לקבל מספר רישום, כמה מס ישולם, ומה ההכנסה אם התוכנית תשתנה להשכרה ארוכה.
מה נחשב השכרה לטווח קצר
השכרה לטווח קצר לפי סעיף 111 לחוק 4446/2016 היא השכרה של דירה מרוהטת לתקופות קצרות דרך פלטפורמה דיגיטלית, בלי שירותים מעבר למצעים. אדם פרטי שמשכיר כך עד שתי דירות ממוסה כמו על שכירות רגילה. משלוש דירות ומעלה ההכנסה נחשבת הכנסה מעסק.
מספר הרישום (ΑΜΑ)
לפני שמפרסמים, רושמים את הדירה במרשם ההשכרה הקצרה של AADE ומקבלים מספר רישום (ΑΜΑ) בן 11 ספרות. המספר מופיע במודעה בפלטפורמות, ועל כל שהייה מגישים הצהרה ל־AADE.
ההקפאה במרכז אתונה
לפי ההחלטה המשותפת של השרים 225563 ΕΞ/2025 (ΦΕΚ Β' 7200, 31 בדצמבר 2025), בדירות שנמצאות במחוזות העירוניים 1, 2 ו־3 של עיריית אתונה אי אפשר להירשם לראשונה במרשם מ־1 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2026. דירות שהיו רשומות עד 31 בדצמבר 2024 ממשיכות לפעול. הקנס על השכרה בלי רישום באזורים האלה הוא 50% מההכנסה מאז 1 בינואר 2025, ולא פחות מ־20,000 אירו.
ההקפאה חלה רק על שלושת המחוזות האלה בעיריית אתונה. גליפדה, וולה, אלימוס ופיראוס הן עיריות נפרדות. ההקפאה נקבעה עד 31 בדצמבר 2026 ויכולה להתארך, ולכן לפני שבונים על הכנסה בשנים הבאות בודקים מה בתוקף.
היטל האקלים
מאז 2025 האורחים בהשכרה לטווח קצר משלמים היטל ללילה: 8 אירו בחודשי הקיץ ו־2 אירו בחודשי החורף. המארח גובה אותו ומעביר ל־AADE בהצהרה חודשית.
גולדן ויזה והשכרה קצרה
דירה שנקנתה במסלול הגולדן ויזה אסורה בהשכרה לטווח קצר. ראו מה באמת עומד בתנאים.
מה זה אומר למי שקונה בפריסייל
- דירה חדשה במרכז אתונה עדיין לא רשומה במרשם, ולכן לא תוכל להירשם כל עוד ההקפאה בתוקף. בדקו עם עורך הדין באיזה מחוז נמצאת הכתובת.
- מסירה ב־2027 ואילך תלויה בכלל שיהיה בתוקף אז. חשבו את התשואה קודם לפי השכרה ארוכה, והשכרה קצרה תהיה תוספת אם תתאפשר.
- מחוץ לעיריית אתונה, בריביירה ובפיראוס, ההקפאה לא חלה, אבל שאר החובות (רישום, הצהרות, היטל ומס) חלות.
מדריכים קשורים
- לקנות נכס באתונה
- העלויות השנתיות של דירה ביוון
- לקרוא תשואה יוונית בכנות
- מחירים ותשואות באתונה לפי שכונה
שאלות נפוצות
אפשר לרשום דירה חדשה להשכרה קצרה במרכז אתונה?
לא עד 31 בדצמבר 2026, אם הדירה נמצאת במחוז 1, 2 או 3 של עיריית אתונה. ההקפאה חלה על רישום ראשון, ודירה חדשה עוד לא נרשמה מעולם. מחוץ לשלושת המחוזות האלה אפשר להירשם.
מה הקנס על השכרה קצרה בלי רישום באזור המוקפא?
50% מההכנסה מהשכרה קצרה מ־1 בינואר 2025 ועד הבדיקה, ולא פחות מ־20,000 אירו, לפי ההחלטה 225563 ΕΞ/2025.
האם ההקפאה חלה על גליפדה, וולה או פיראוס?
לא. ההקפאה חלה רק על המחוזות 1, 2 ו־3 של עיריית אתונה. גליפדה, וולה ופיראוס הן עיריות נפרדות, ושם חלות רק החובות הרגילות: רישום, הצהרות, היטל אקלים ומס.
מקורות
- ההחלטה המשותפת 225563 ΕΞ/2025, ΦΕΚ Β' 7200/31.12.2025
- משרד האוצר היווני, מדריך מס הכנסה (השכרה קצרה): minfin.gov.gr/en/tax-policy/tax-guide/income-taxation
- פורטל מדיניות הדיור, היטל האקלים בהשכרה קצרה: stegasi.gov.gr
מידע כללי, נבדק מול מקורות פומביים בנובמבר 2026. לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים וכל רכישה שונה, לכן היוועצו באיש מקצוע יווני מורשה לגבי המקרה שלכם.
